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申请房租抵扣个税就要退租?中介称政策刚出仍在观望

作者:白小姐传密图27期
发布时间:2019-01-06 00:29
  申请房租抵扣个税就要退租?有中介称政策刚出,仍在观望

  作者:王洪春 马聪骜 

  近日,一篇题为《房东跟租客说:你要是申报租房抵扣个税,房子就不租给你了》的文章火了。

  文中,一名房东针对2019年1月1日刚实施的新个税法算了一笔账:如果租客拿房东的信息去申报个税抵扣,事后税务部门就会要求“开发票”,需要交税360元(全额租金3000元乘12%),此外还包括增值税和附加税等。“你(租客)申请住房租金专项附加扣除能省100元,我至少要垫进去500元。”

  不少北漂的90后向新京报记者证实,他们在申请过程中,有房东表示,租房是私人行为,其并未去主动报税。“你申报等于把我的个人信息上报给税务部门,如果来收税怎么办?”亦有中介发布通知称,因目前房租不含税,如果因为填报个税相关文件出现交税问题,“都由填写人承担(房租的百分之二十,一年大概两万左右)”。

  有租客表示,如果因为申报个税抵扣导致房东涨房租,他还不如放弃申报。

  专家分析,对于房租是否可能因房东要交税而上涨,与租房市场供求关系相关。短期内可能会存在税负转嫁的情况,但前提是房子供不应求。若保障性住房得到保障,这个问题就能解决。

  全文2814字,阅读约需6分钟

  ▲视频|个税抵扣细则出炉 房租最多抵扣1500元/月。 新京报我们视频出品

  ▲图为“个人所得税”APP申报页面。手机截图

  租客担心房东借此涨租而放弃申报

  根据《个人所得税专项附加扣除操作办法(试行)》,下载“个人所得税”APP,点击“住房租金”选项。注册完毕后,页面会提示,需填报租赁房屋坐落地址、租赁起止时间、合同编号(选填)及出租方类型。

  其中,出租方类型分“自然人”和“组织”两种。当选择出租方为自然人时,需填报人填写出租人姓名及其身份证类型和证件号码。选择“组织”,则需提供出租单位统一社会信用代码。

  王琦(化名)今年24岁,北漂一年半。对她来说,子女教育、继续教育、大病医疗、住房贷款利息和赡养老人专项附加扣除,都达不到申报条件。唯一能享受的只有住房租金一项。但她坦言,仅这一项,申报过程也不顺利。

  当向房东询问身份证号,用于在“个人所得税”APP上填写时,对方直言“不同意”。王琦表示,在房东眼里,租房本是私人行为,他并未去主动报税,“你申报等于把我的个人信息上报给税务部门,如果他来收税怎么办?”

  他还算了一笔账:北京一套住房若以5000元/月的价格出租,按照5%-10%的综合征收率,一个月要交好几百元的税。“你抵扣不了几个钱,但要交税到底谁来承担?”因不能预计后期风险,他建议王琦先观察,暂不要申报。

  王琦也盘算着,按照住房租金专项扣除标准,直辖市、省会(首府)城市、计划单列市以及国务院确定的其他城市每月扣除1500元。实际上,每月可节省几十元到上百元。若因此与房东闹僵,可能面临房东毁约、涨房租等不必要的麻烦。再三考虑后,王琦决定放弃。

  无独有偶。北京某房地产公司中介直接在朋友圈发布“通知”,“因为目前房租是不含税的,如果你填写,出现交税问题都由填写人承担(年房租的20%,一年大概2万左右)。所以为了不必要的误会,请您切勿盲目填写房屋地址,如果同意自愿承担可能出现的税费问题,我们将会全力配合。”

  ▲图为北京某房地产公司中介在朋友圈里发布的通知。手机截图

  中介:不确定税务部门是否会找房东收税

  北京西城区一名链家房地产经纪有限公司工作人员告诉新京报记者,目前个人房屋出租房东一般都没交税,通过中介公司出租也只是向公安机关备过案,和交税是两码事。因此,租客申报房租抵扣个税后,房东若要交税,将来房租更不好办。“他租给你的时候,没有说税费的问题。加上税费,就不是这个价了。”

  上述工作人员进一步说明,如果租客是和组织而非房东个人签合同,则没这么复杂。他以自如为例,房东将房屋委托给自如后拿到的是净得价,盈利的是自如,因此自如有义务(交税)。

  据自如官方微信公众号“自如客”早前发布的通知,自如租客在“个人所得税”APP上出租方类型一栏选填“组织”,并填入相应的出租单位统一社会信用代码,即北京自如生活企业管理有限公司。

  北京东城区一名我爱我家工作人员向新京报记者透露,政策刚出来,他们其实都不太懂,还在观望。该公司另一名工作人员直言,自己也在北京租房,目前也没有申报。

  至于租客申报后,税务部门会不会找房东收税,上述工作人员表示不确定。“有可能,但目前没有说要收他们的钱。”对于租金是否会上涨,他认为,“国家既然出台了这个政策,肯定也不会说让房东算在你们头上,可能会限制房租涨幅。”

  北京税务客服:房东补税问题暂无明确口径

  1月4日下午,新京报记者以市民身份咨询12366北京税务服务中心。客服人员介绍,填报申报资料以租房合同为准,看房屋出租方是个人还是单位。若填报人是和房东签的合同,房东的姓名及纳税人识别号(即其身份证号)是必填项,填不了则无法享受专项附加扣除中的住房租金这一项。

  上述客服人员表示,如果房东担心因此要交税而拒不提供信息,目前没有强制办法,填写人只能与房东协商。另一名客服人员则建议,填写人可根据租房合同上的出租方信息直接填写,“至于税务会不会根据填写内容让房东补税,这个我们没有明确的口径。”

  客服人员还强调,个人出租住房收取租金后,应在次月15日内到税务机关去交税。个人应交税款而不交税款的话,可能会有处罚,补交税款可能会有滞纳金,具体以税务机关现场办理为准。

  专家:核心在于买卖双方话语权不对等

  中原地产首席分析师张大伟认为,“目前(房屋)租赁市场没有纳税的习惯,”要求申报个税抵扣时提供出租方的相关资料,业主可能难以接受。

  “(房屋)租赁行为应该是要交税的,很多业主担心会被追交。因为这个税额比较高,其中涉及房产税、营业税、个税、出租税等。正常来算,得占房租的20%左右。到底未来要不要补交(税),现在都不明确。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析,如果房东或机构因此需要交纳税费,那么不排除会转嫁成本,可能会涨租。

  张大伟指出,核心问题在于(房屋)租赁市场买卖双方话语权不对等,福利到不了租户手里。“在房东占有话语权的情况下,最后的结果只能是房东不租给你了。”

  中国税务学会理事、中山大学财税教授杨卫华则认为,短期内可能会存在税负转嫁的情况,但前提是处于卖方市场,房子供不应求。而保障性住房如果得到保障,这个问题就能解决。

  杨卫华指出,如果给予低收入者保障性住房,不用交税,就不存在增加税负的问题。而高收入者租用市场上的其他房屋,可以通过收税进行调节。这种情况下,上述矛盾就不存在了。

  至于有人认为政府想借住房租金专项附加扣除整理房屋租赁市场,杨卫华分析,可能有这个考虑。他指出,从长远发展来看,(按规定交税)应该是一件好事。本来应该交税却没有交,会导致法律得不到有效的贯彻,也会导致税收负担不公平。“税法对任何纳税人都是公平的。如果说真正是每一个人的租金都上报了,然后免税的这部分给他扣除了,我个人认为这是法治推进的一个重要的表现。”

  ▲资料图。视觉中国

  评 论 

  房租专项扣除申报,不应成为向房东征税线索

  在申报专项扣除正在如火如荼进行的当下,这确实会让不少人心存疑虑:人们申报的租房专项扣除,是否会变成税务机关向房东征税的线索?

  减税会不会发生传导效应,形成“房东焦虑,租客承压”的局面;会不会因为申报房租专项扣除,形成多米诺效应,引发房租上涨、租房矛盾等问题……这些问题并非无事生非,确实值得引起思考与讨论,有关部门也不妨认真研判。在朋友圈里,有些人就反映,若个人所得税APP上“出租人姓名”要填房东名字,房租就得涨。

  去年《个税法》迎来史上最大的修订,不仅将起征点从3500元提高到5000元,更大的“税收红包”是提出子女教育、继续教育、大病医疗、住房贷款利息、住房租金和赡养老人等6项专项附加扣除。之后,财政部、国家税务总局细化了政策,给出了具体的适用范围、扣除标准等。

  由国家税务总局开发的个人所得税手机App软件,则从2018年12月31日起已经式上线,人们则需要填写个税申报信息。这对很多人来说还是第一次,也是一次扎扎实实的纳税人教育普及活动。

  目前个人出租房产的名义税率是:增值税1.5%,个人所得税10%,房产税4%,加起来达到15.5%,这是个相当高的名义税率。但因为还存在扣除成本,实际上一般实行的是“税费综合征收率”,大约5.6%(比如2016年起广州的规定是:个人出租住宅房屋月租金月收入从2000元到30000元的,税费综合征收率为6%)。以前述网文当中3000元的月租费来说,按5.6%算,房东需要交纳的是168元钱,而不是网文中那么夸张的几百块钱。

  税收一头关系着国家的繁荣,一头与公众的获得感直接关联,因此这次个税改革中的专项扣除政策,无疑是一次惠民行动。但是房租的专项扣除,也一头连着租客,一头连着房东。之前在宣传《个税法》修订时,并没有明确宣示,因此“公民申报的个税专项扣除信息,会不会成为将房东征税的‘专项线索’”,确实牵动着众多房东的心。

  纳税当然是每个公民应尽的义务,这是常识。但不可否认的是,长时间以来,个人房屋出租的确处于一个相当灰色的地带,存在着大量房屋出租没有经过备案、没有缴税的现象。

  这是个长期存在的现实,从长远来看,必然应该尽快将个人房屋出租缴税纳入规范化道路,这有赖于民众纳税意识的提高和有关部门的努力。但一夜之间通过个税申报就解决掉,显然不现实。

  这就像国务院去年及时矫正对于企业社保催收的激进执法、严禁自行集中清缴一样。税法的原则性和税收政策的灵活性之间是有缓冲空间的。

  针对目前的各种流言传言,希望相关部门能够及时出面澄清,让公众吃下定心丸:房租的专项扣除申报,会不会直接转化为向房东的征税;个人出租房屋,到底实际要承担多少税负;是不是一些传言当中说的那样:增值税+个人所得税+房产税,最终要高达百分之十几……这些问题都需要厘清。

  政策明朗,税收条件清晰,才能让市场主体做出理性的选择,避免引发市场恐慌,才能减少“租客申报抵扣,房东就退租”现象。

  大而言之,随着个税征收体系的越来越完善,公民个人的收入必然是“应征尽征”,房租收入纳入征税范围是大势所趋,而这次的个税申报不应该“背锅”。但也要在具体的执行政策当中,防止税收政策的“不良传导”,避免租客因正常申报房租抵扣信息遭到房东扫地出门。

  □徐明轩 (法律工作者)

  新京报记者 王洪春 实习生 马聪骜

  
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